一、编制《吉木萨尔县集体建设用地土地定级与基准地价评估》的背景

随着我国社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深入，集体建设用地使用权的有偿使用、流转问题已成为目前我国土地使用制度改革所面临的问题。随着2019年新颁布《中华人民共和国土地管理法》的实施，集体土地上市交易成为可能，因此，为建立城乡统一的建设用地市场、规范集体土地流转行为、指导集体经济组织科学制定集体建设用地流转基准价格，依据《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发[2021]39号）、《关于做好自治区2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（新自然资办函[2021]18号）、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发[2020]16号）等相关文件规定，结合吉木萨尔县实际情况，开展了吉木萨尔县集体建设用地基准地价制定工作。

集体建设用地基准地价是管理政策的具体要求。基准地价作为我国法定的公示地价，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，应当定期确定并公布。农村集体建设用地基准地价是我国地价体系的重要组成部分，但发育不完善，目前尚处于探索与体系构建阶段。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过《中华人民共和国土地管理法》（主席令第32号），“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”，第一次从法律层面明确了集体经营性建设用地可以入市；《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发 2017 27号）文件要求，在有条件有市场需求的地方，省（区、市）自然资源主管部门应抓紧研究部署开展集体土地基准地价制订工作。

二、法律政策依据

1、《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

2、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会修订，2020年1月1日实施）

3、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会通过，2005年9月1日起施行）

4、《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会修正，2008年1月1日起施行）

5、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会通过，2016年12月1日起施行）

6、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）

7、《中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年9月1日施行）吉木萨尔县集体建设用地定级与基准地价评估报告

8、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

9、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

10、《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）。

11、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发（2017）27号）

12、《关于做好自治区2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（新自然资办函 2021 18号。

13、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发〔2020〕16 号）

三、制定目标

在市场经济条件下，除法律和行政手段外，使用价格这一经济手段管理土地市场也是一种行之有效的方法。目前，国有建设用地价格体系已相当成熟，而农民集体所有建设用地还处于初级阶段，利用价格和税收手段，政府管理部门可以调节农民集体所有建设用地的供应量，对农民集体所有建设用地流转市场进行有效干预，从而促进农民集体所有建设用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系。本次集体建设用地基准地价制订的主要目的与意义体现在：

1、为建立统一的建设用地市场奠定基础；

2、为实现集体建设用地流转提供价格参考；

3、保障农民集体经济组织和农民个体经济利益不受损害；

4、有利于宏观调控集体土地市场，指导地产交易。

四、主要内容

集体建设用地定级与基准地价评估是根据城市市区以外集体建设用地的经济、自然、区位等多方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对集体建设用地使用价值进行综合分析，揭示集体建设用地内部土地质量的地域差异，对各级土地的土地使用权单位面积平均价格的测评，其目的是为了全面掌握集体建设用地质量及利用状况，科学管理和合理利用农村集体建设用地，提高土地使用效率；规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统

一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略；显化土地资产，保护农民集体土地的所有权益；促进土地使用制度改革，探索农村集体建设用地流转的新模式，为政府制定农村集体建设用流转各项土地政策和调控措施提供科学依据。

项目主要内容包括两个；一、集体土地级别的划分确定；二、集体土地基准价格的估算。

五、制定过程

（一）2021年10月-12月，进行了资料收集和内外业实地调查，并对资料进行筛选、整理和数据建库整合。

（二）2021年12月-2022年2月，编写吉木萨尔县集体建设用地定级与基准地价评估工作报告，编绘基准地价图，征询专家和涉及有关部门对土地级别和基准地价成果的意见和建议，并进行调整。

（三）2022年2月-4月，征询吉木萨尔县及各乡镇领导和自治区专家对初步成果的意见，并组织召开成果听证会，听取各方面对成果的意见，修改后成果提交专家预检；

（四）2022年7月，自治区对吉木萨尔县成果进行了验收，待修改完善后下发了验收意见和通知单。

政策解读主体：吉木萨尔县自然资源局

第一责任人：王 斌（党组书记）

日常解读人：王艳霞（行政办公室主任）

办公室联系电话：0994-6924021

工作地点：吉木萨尔县政务服务中心四楼