一、城区土地定级的基准地价内涵

商业用地基准地价是指土地平均开发程度为“七通一平”（通路、通上水、通下水、通暖、通讯、通电、通气和场地平整），容积率为1.2，作为商业用途使用年期为40年，评估期日在2021年12月31日，公开市场条件下的出让土地使用权在各级别内的平均价格。

居住用地基准地价是指土地平均开发程度为“七通一平”（通路、通上水、通下水、通暖、通讯、通电、通气和场地平整），容积率为1.2，作为居住用途使用年期为70年，评估期日在2021年12月31日，公开市场条件下的出让土地使用权在各级别内的平均价格。

工业用地基准地价是指土地平均开发程度为“七通一平”（通路、通上水、通下水、通暖、通讯、通电、通气和场地平整），容积率为1.0，作为工业用途使用年期为50年，评估期日在2021年12月31日，公开市场条件下的出让土地使用权在各级别内的平均价格。

公共服务项目用地基准地价是指土地开发程度为“七通一平”（通路、通上水、通下水、通暖、通讯、通电、通气和场地平整），容积率为1.0，作为公共服务项目用途使用年期为50年，评估期日在2021年12月31日，公开市场条件下的出让土地使用权在各级别内的平均价格。

二、城区土地定级的修正体系

1、修正幅度表

用途 级别 基准地价

（元/平方米） 修正幅度（％） 修正后的价格

（元/平方米）

最大向上 最大向下 最高 最低

商业

用地 1级 810 36 -35 1102 527

2级 660 35 -34 891 436

3级 540 33 -32 718 367

4级 420 34 -33 563 281

住宅

用地 1级 630 29 -28 813 454

2级 530 28 -27 678 387

3级 440 28 -29 563 312

4级 320 27 -26 406 237

工业

用地 1级 180 19 -18 214 148

2级 140 17 -18 164 115

3级 120 18 -17 142 100

4级 95 19 -12 113 84

公共服务用地 1级 310 23 -24 381 236

2级 260 22 -23 317 200

3级 220 22 -20 268 176

4级 180 20 -22 216 140

2、相关修正系数

商业用地区域因素修正系数表

影响因素 权重值（%） 一级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.36 0.18 0 -0.17 -0.35

区域因素 商服繁华影响度 38 13.68 6.84 0 -6.46 -13.3

道路通达度 8 2.88 1.44 0 -1.36 -2.8

对外交通便利度 6 2.16 1.08 0 -1.02 -2.1

基础设施完善度 13 4.68 2.34 0 -2.21 -4.55

公用设施完备度 14 5.04 2.52 0 -2.38 -4.9

人口密度 6 2.16 1.08 0 -1.02 -2.1

个别因素 城市规划影响度 6 2.16 1.08 0 -1.02 -2.1

临街形式 5 1.8 0.9 0 -0.85 -1.75

宽深比 4 1.44 0.72 0 -0.68 -1.4

影响因素 权重值（%） 二级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.35 0.17 0 -0.17 -0.34

区域因素 商服繁华影响度 38 13.3 6.46 0 -6.46 -12.92

道路通达度 8 2.8 1.36 0 -1.36 -2.72

对外交通便利度 6 2.1 1.02 0 -1.02 -2.04

基础设施完善度 13 4.55 2.21 0 -2.21 -4.42

公用设施完备度 14 4.9 2.38 0 -2.38 -4.76

人口密度 6 2.1 1.02 0 -1.02 -2.04

个别因素 城市规划影响度 6 2.1 1.02 0 -1.02 -2.04

临街形式 5 1.75 0.85 0 -0.85 -1.7

宽深比 4 1.4 0.68 0 -0.68 -1.36

影响因素 权重值（%） 三级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.33 0.16 0 -0.16 -0.32

区域因素 商服繁华影响度 38 12.54 6.08 0 -6.08 -12.16

道路通达度 8 2.64 1.28 0 -1.28 -2.56

对外交通便利度 6 1.98 0.96 0 -0.96 -1.92

基础设施完善度 13 4.29 2.08 0 -2.08 -4.16

公用设施完备度 14 4.62 2.24 0 -2.24 -4.48

人口密度 6 1.98 0.96 0 -0.96 -1.92

个别因素 城市规划影响度 6 1.98 0.96 0 -0.96 -1.92

临街形式 5 1.65 0.8 0 -0.8 -1.6

宽深比 4 1.32 0.64 0 -0.64 -1.28

影响因素 权重值（%） 四级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.34 0.17 0 -0.17 -0.33

区域因素 商服繁华影响度 38 12.92 6.46 0 -6.46 -12.16

道路通达度 8 2.64 1.28 0 -1.36 -2.56

对外交通便利度 6 1.98 0.96 0 -1.02 -1.92

基础设施完善度 13 4.29 2.08 0 -2.21 -4.16

公用设施完备度 14 4.62 2.24 0 -2.38 -4.48

人口密度 6 1.98 0.96 0 -1.02 -1.92

个别因素 城市规划影响度 6 1.98 0.96 0 -1.02 -1.92

临街形式 5 1.65 0.8 0 -0.85 -1.6

宽深比 4 1.32 0.64 0 -0.68 -1.28

住宅用地区域因素修正系数表

影响因素 权重值（%） 一级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.29 0.15 0 -0.14 -0.28

区域因素 商服繁华影响度 28 8.12 4.20 0 -3.92 -7.84

道路通达度 7 2.03 1.05 0 -0.98 -1.96

对外交通便利度 6 1.74 0.90 0 -0.84 -1.68

基础设施完善度 17 4.93 2.55 0 -2.38 -4.76

公用设施完备度 18 5.22 2.70 0 -2.52 -5.04

人口密度 5 1.45 0.75 0 -0.70 -1.40

个别因素 城市规划影响度 6 1.74 0.90 0 -0.84 -1.68

发展潜力 7 2.03 1.05 0 -0.98 -1.96

临街形式 6 1.74 0.90 0 -0.84 -1.68

影响因素 权重值（%） 二级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.28 0.14 0 -0.14 -0.27

区域因素 商服繁华影响度 28 7.84 3.92 0 -3.92 -7.56

道路通达度 7 1.96 0.98 0 -0.98 -1.89

对外交通便利度 6 1.68 0.84 0 -0.84 -1.62

基础设施完善度 17 4.76 2.38 0 -2.38 -4.59

公用设施完备度 18 5.04 2.52 0 -2.52 -4.86

人口密度 5 1.40 0.70 0 -0.70 -1.35

个别因素 城市规划影响度 6 1.68 0.84 0 -0.84 -1.62

发展潜力 7 1.96 0.98 0 -0.98 -1.89

临街形式 6 1.68 0.84 0 -0.84 -1.62

影响因素 权重值（%） 三级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.28 0.14 0 -0.15 -0.29

区域因素 商服繁华影响度 28 7.84 3.92 0 -4.20 -8.12

道路通达度 7 1.96 0.98 0 -1.05 -2.03

对外交通便利度 6 1.68 0.84 0 -0.90 -1.74

基础设施完善度 17 4.76 2.38 0 -2.55 -4.93

公用设施完备度 18 5.04 2.52 0 -2.70 -5.22

人口密度 5 1.40 0.70 0 -0.75 -1.45

个别因素 城市规划影响度 6 1.68 0.84 0 -0.90 -1.74

发展潜力 7 1.96 0.98 0 -1.05 -2.03

临街形式 6 1.68 0.84 0 -0.90 -1.74

影响因素 权重值（%） 四级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.27 0.13 0 -0.13 -0.26

区域因素 商服繁华影响度 28 7.56 3.64 0 -3.64 -7.28

道路通达度 7 1.89 0.91 0 -0.91 -1.82

对外交通便利度 6 1.62 0.78 0 -0.78 -1.56

基础设施完善度 17 4.59 2.21 0 -2.21 -4.42

公用设施完备度 18 4.86 2.34 0 -2.34 -4.68

人口密度 5 1.35 0.65 0 -0.65 -1.30

个别因素 城市规划影响度 6 1.62 0.78 0 -0.78 -1.56

发展潜力 7 1.89 0.91 0 -0.91 -1.82

临街形式 6 1.62 0.78 0 -0.78 -1.56

工业用地区域因素修正系数表

影响因素 权重值（%） 一级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.19 0.10 0 -0.09 -0.18

区域因素 道路通达度 18 3.42 1.80 0 -1.62 -3.24

对外交通便利度 15 2.85 1.50 0 -1.35 -2.70

基础设施完善度 25 4.75 2.50 0 -2.25 -4.50

产业聚集度 10 1.90 1.00 0 -0.90 -1.80

个别因素 城市规划影响度 15 2.85 1.50 0 -1.35 -2.70

临街形式 9 1.71 0.90 0 -0.81 -1.62

宗地面积形状 8 1.52 0.80 0 -0.72 -1.44

影响因素 权重值（%） 二级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.17 0.08 0 -0.08 -0.18

区域因素 道路通达度 18 3.06 1.44 0 -1.44 -3.24

对外交通便利度 15 2.55 1.20 0 -1.20 -2.70

基础设施完善度 25 4.25 2.00 0 -2.00 -4.50

产业聚集度 10 1.70 0.80 0 -0.80 -1.80

个别因素 城市规划影响度 15 2.55 1.20 0 -1.20 -2.70

临街形式 9 1.53 0.72 0 -0.72 -1.62

宗地面积形状 8 1.36 0.64 0 -0.64 -1.44

影响因素 权重值（%） 三级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.18 0.09 0 -0.08 -0.17

区域因素 道路通达度 18 3.24 1.62 0 -1.44 -3.06

对外交通便利度 15 2.70 1.35 0 -1.20 -2.55

基础设施完善度 25 4.50 2.25 0 -2.00 -4.25

产业聚集度 10 1.80 0.90 0 -0.80 -1.70

个别因素 城市规划影响度 15 2.70 1.35 0 -1.20 -2.55

临街形式 9 1.62 0.81 0 -0.72 -1.53

宗地面积形状 8 1.44 0.72 0 -0.64 -1.36

影响因素 权重值（%） 四级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.19 0.10 0 -0.06 -0.12

区域因素 道路通达度 18 3.42 1.80 0 -1.08 -2.16

对外交通便利度 15 2.85 1.50 0 -0.9 -1.8

基础设施完善度 25 4.75 2.50 0 -1.5 -3

产业聚集度 10 1.90 1.00 0 -0.6 -1.2

个别因素 城市规划影响度 15 2.85 1.50 0 -0.9 -1.8

临街形式 9 1.71 0.90 0 -0.54 -1.08

宗地面积形状 8 1.52 0.80 0 -0.48 -0.96

公共服务项目用地基准地价修正系数表

影响因素 权重值（%） 一级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.23 0.12 0 -0.12 -0.24

区域因素 商服繁华影响度 15 3.45 1.8 0 -1.8 -3.6

道路通达度 17 3.91 2.04 0 -2.04 -4.08

对外交通便利度 11 2.53 1.32 0 -1.32 -2.64

基础设施完善度 16 3.68 1.92 0 -1.92 -3.84

公用设施完备度 15 3.45 1.8 0 -1.8 -3.6

人口密度 7 1.61 0.84 0 -0.84 -1.68

个别因素 城市规划影响度 6 1.38 0.72 0 -0.72 -1.44

发展潜力 7 1.61 0.84 0 -0.84 -1.68

临街形式 6 1.38 0.72 0 -0.72 -1.44

影响因素 权重值（%） 二级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.22 0.11 0 -0.12 -0.23

区域因素 商服繁华影响度 15 3.3 1.65 0 -1.8 -3.45

道路通达度 17 3.74 1.87 0 -2.04 -3.91

对外交通便利度 11 2.42 1.21 0 -1.32 -2.53

基础设施完善度 16 3.52 1.76 0 -1.92 -3.68

公用设施完备度 15 3.3 1.65 0 -1.8 -3.45

人口密度 7 1.54 0.77 0 -0.84 -1.61

个别因素 城市规划影响度 6 1.32 0.66 0 -0.72 -1.38

发展潜力 7 1.54 0.77 0 -0.84 -1.61

临街形式 6 1.32 0.66 0 -0.72 -1.38

影响因素 权重值（%） 三级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.22 0.11 0 -0.1 -0.2

区域因素 商服繁华影响度 15 3.3 1.65 0 -1.5 -3

道路通达度 17 3.74 1.87 0 -1.7 -3.4

对外交通便利度 11 2.42 1.21 0 -1.1 -2.2

基础设施完善度 16 3.52 1.76 0 -1.6 -3.2

公用设施完备度 15 3.3 1.65 0 -1.5 -3

人口密度 7 1.54 0.77 0 -0.7 -1.4

个别因素 城市规划影响度 6 1.32 0.66 0 -0.6 -1.2

发展潜力 7 1.54 0.77 0 -0.7 -1.4

临街形式 6 1.32 0.66 0 -0.6 -1.2

影响因素 权重值（%） 四级修正系数

优 较优 一般 较劣 劣

0.2 0.1 0 -0.11 -0.22

区域因素 商服繁华影响度 15 3 1.5 0 -1.65 -3.3

道路通达度 17 3.4 1.7 0 -1.87 -3.74

对外交通便利度 11 2.2 1.1 0 -1.21 -2.42

基础设施完善度 16 3.2 1.6 0 -1.76 -3.52

公用设施完备度 15 3 1.5 0 -1.65 -3.3

人口密度 7 1.4 0.7 0 -0.77 -1.54

个别因素 城市规划影响度 6 1.2 0.6 0 -0.66 -1.32

发展潜力 7 1.4 0.7 0 -0.77 -1.54

临街形式 6 1.2 0.6 0 -0.66 -1.32