北庭工业园区管委会、各乡镇人民政府、县政府有关部门、县直有关单位：

《关于进一步加强吉木萨尔县房地产开发项目全流程监管的若干措施》已经县人民政府十八届第二十五次常务会研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

吉木萨尔县人民政府办公室

2023年12月6日

关于进一步加强吉木萨尔县房地产开发项目全流程监管的若干措施

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕高质量发展的目标，从源头上治理和规范房地产市场秩序，有效防范和化解房地产市场风险，维护群众合法权益，依据相关国家法律法规，结合我县实际情况，特制定如下措施。

一、严格市场准入监管

（一）加强房地产企业资质备案制度。凡在我县从事房地产开发项目的，必须是有资质且在房管部门备案的房产企业，从业人员专业资格证书、固定办公场地、企业资产负债表、已开发经营项目的有关证明材料等必须符合相应资质申报条件。房地产开发企业必须在核定资质等级范围内从事开发经营活动，不得越级承担开发项目，未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营。房地产开发项目优先选取资金实力雄厚、企业信誉优良、开发经营成果显著的房地产开发企业。

（二）执行项目资本金制度。项目资本金不得低于项目总投资的30%。建设单位在开工前申请施工许可证时，需提供项目资金已经落实承诺书。住建部门在施工许可证核发后一个月内对申请人履行承诺的情况进行检查，对申请人未履行承诺的，撤销施工许可决定并追究申请人的相应责任。同时，将申请人不履行承诺的不良行为向社会公开，列入黑名单。

二、规范土地供应管理

（三）规范土地市场秩序。推进落实购地资金专户管理，加强购地资金审查，确保使用合规自有资金购地。加强土地储备及供应管理，严格落实“统一实施征收、统一安置补偿”要求，全面规范收储开发行为，做到净地收储，并做好土地前期开发，满足必要的“通平”要求。符合划拨用地目录的项目，可以采取划拨方式供应土地，商品住宅必须通过招标、拍卖、挂牌方式供应土地。严格落实净地出让制度，对土地权属不清晰、未明确土地用途和容积率等规划条件、未完成征收补偿的土地不得实施供应。对欠缴土地出让价款的单位或个人，未上缴土地出让欠款之前不得参加土地竞买活动。加大土地使用监管力度，加强动态巡查，依法严厉打击违法用地行为。

（四）加强供地信息公示。加大土地出让信息公开力度，在公开土地出让公告和成交结果时，除在政府门户网站、部门相关网站、中国土地市场网上公开外，还要在公共资源交易平台和当地主流媒体公开发布，接受公众查询和社会监督。不同媒介发布的同一宗地出让信息内容必须一致，主要内容应包括建设用地使用权人、土地位置、出让面积、合同地价、土地用途、规划条件、出让年限、项目开（竣）工时间、非经营性公共设施建设和移交等信息。

三、强化规划引领作用

（五）科学确定规划条件。严格依据控制性详细规划出具房地产开发项目规划条件，明确用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等技术指标和配套公共服务设施建设要求。规划条件一经出具，严禁擅自调整或变更。房地产开发建设单位须严格按照规划条件进行规划设计。经审定的规划设计方案，确需修改且符合城乡规划法律法规规定的修改条件的，严格按照法定程序履行审批手续后再行修改。

（六）加强规划落实监管。加大房地产开发项目规划管理监管力度，对放验线、基槽开挖、基础、主体等施工环节进行全程精细化核验，及时发现、制止、查处未取得规划许可或未按规划许可违法违规建设行为。建设住宅项目规划的非经营性公共设施，应与主体工程同步办理规划、施工手续，并与项目主体工程同步建设、同步验收、同步交付使用。严格依据规划条件和建设工程规划许可开展规划核实，未经核实或经核实不符合规划条件和建设工程规划许可要求的，建设单位不得组织竣工验收。

四、加强建设施工动态监管

（七）落实企业主体责任，强化建设过程控制。项目建设工程开工前，未取得施工许可证不得擅自施工。规范承包、发包行为，严厉打击违法分包、转包等建筑施工违法违规行为。严格落实建设、勘察、设计、施工、监理五方主体责任和“双随机、一公开”工作，完善执法检查程序，提高监管效能，不定期进行检查，严格查处房地产企业在工程建设管理过程中未按法定程序进行建设用地、项目规划、初步设计、施工图审查和报建；有意规避招标程序，私相授受工程；未严格落实施工、监理单位现场质保体系监督审查；未严格落实总监及具有签字权的专业监理工程师到岗履职；现场质保体系与报建不一致、项目经理或总监挂名、管理人员无证上岗等违法违规行为，确保项目、监理人员配备与投标承诺相一致，保障房地产开发项目工程施工质量和安全，按照施工计划有序推进施工进度，达到竣工验收条件能够验收后按期交房。

（八）落实保障农民工工资支付制度，维护农民工合法权益。施工总承包企业（包括直接承包建设单位发包工程的专业承包企业）对所承包工程项目的农民工工资支付负总责，分包企业（包括承包施工总承包企业发包工程的专业企业）对所招用农民工的工资支付负直接责任，不得以工程款未到位等为由克扣或拖欠农民工工资，不得将合同应收工程款等经营风险转嫁给农民工。分包企业负责为招用的农民工申办银行个人工资账户并办理实名制工资支付银行卡，按月考核农民工工作量并编制工资支付表，经农民工本人签字确认后，交施工总承包企业委托银行通过其设立的农民工工资专用账户直接将工资划入农民工个人工资账户。农民工工资专用账户应向人力资源社会保障局和住建部门备案，并委托开户银行负责日常监管，确保专款专用。

五、加强商品房预售监管

（九）严格商品房预售把关。住建部门要严格按照《商品房预售许可管理办法》，未全部缴纳完土地出让金的开发项目一律不予办理预售许可；为最大限度降低购房人风险，将预售许可的条件适当提高到主体完工；对违章建设或被司法机关查封的项目，不予办理商品房预售许可；土地使用权设定他项权利且未解除限制的开发项目，不予办理商品房预售许可。建立健全商品房预售资金监管措施，遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，对商品房预售资金实行全额、全程监管，使商品房预售资金优先用于商品房开发项目所需建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用，确保商品房开发项目达到竣工交付条件。

（十）规范商品房交易行为。在项目取得预售许可前，严禁以认购、预定、排号、发放会员卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用，严禁采取内部认购、内部认筹等任何方式变相销售商品房；严禁开发企业出售查封限制的房屋;凡已对外预销售的房屋(含对应分摊的土地)一律不允许再设定抵押。市场监管部门要依法查处商品房销售未实施“一房一价”和依法打击房地产虚假广告宣传行为。税务部门要依法查处偷税漏税、不开具税票的企业。对发现未一次性公开全部可售房源、未公示“五证两书”及合同示范文本等违法违规行为的企业，住建部门要暂停该企业的合同网签功能，列入不诚信企业名录，进行公开曝光，并依法予以查处。

六、严格验收交付使用

（十一）强化联合验收。住建、自然资源等相关部门按照职责，共同做好对房产开发项目联合验收工作，坚持验收在前、交付在后的程序，根除入住后不能验收、办证的现象。小区道路、管网、亮化、物业用房、社区活动用房、养老服务等配套建设，要按照规划审批方案及图纸在竣工验收前建设完成，分区建设的，优先安排在首批次建设。水、电、气、暖、通讯等公用设施由有关主责部门在联合验收前督促完成接入工作。凡未进行竣工验收或验收不合格的工程，一律不得交付使用，房产开发企业和物业企业不得办理入住手续，不得交付钥匙先行进行装修。

（十二）加强商品房售后管理。督促房地产开发企业依约履行商品房合同交付责任，确保所交付商品住房质量符合工程建设强制性标准以及合同约定，严格按照《住宅质量保证书》明确的保修范围和期限做好售后工作；完善业主档案，实行一户一档，定期开展培训从业人员掌握相关专业知识和投诉处理能力，增强服务意识，对不能有效处理投诉，造成影响严重的企业，将依法进行处理。

七、完善工作保障机制

（十三）落实部门监管责任。按照“谁发证、谁监管、谁负责”的原则，落实自然资源、住建、劳动监察等部门具体负责的工作机制。建立定期督查和检查制度，对拖欠农民工工资问题高发频发、工程质量问题突出、举报投诉多的项目及重大违法案件进行重点督查。健全问责制度，对监管责任不落实、组织工作不到位的，要严格责任追究。

（十四）完善部门协调机制。各主管单位要高度重视、统一思想、狠抓落实，建立健全由政府牵头、相关部门参与的工作协调机制。住建部门、自然资源部门、劳动保障监察部门要切实履行行业监管责任，加大执法力度，规范房地产开发、工程建设市场秩序，杜绝挂靠承包、违法分包、转包等违法行为，督促企业落实劳务用工实名制管理等制度规定，从严查处违规违法违章建设，形成房地产市场有效监管机制，明确分管领导，细化监管措施，落实和强化监管责任。

八、依法惩治，加大惩处力度

（十五）落实企业失信联合惩戒机制。严格执行《新疆维吾尔自治区建筑市场信用评价管理办法（试行）》，规范建筑市场信用体系评价工作，发挥信用监管作用。依托新疆建设云系统，开展建筑企业信用评价工作，将违规出借开发资质、恶意拖欠工程款、农民工工资行为的，记入不良信用记录，限制失信主体参与房屋建筑和市政基础设施项目招标活动及新增资质核准。对纳入失信主体信用记录，在“信用中国（新疆）网站”集中公示，并推送有关部门依法依规实施联合惩戒，使失信企业在全国范围内“一处违法、处处受限”，提高企业失信违法成本。

（十六）严惩造成社会重大不良影响的开发企业。房产企业开发建设的项目工程质量低劣、发生重大工程质量事故的，或由于企业逃避有关法律责任和社会责任而发生群体性上访事件，造成社会恶劣影响的，建议原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书，并提请市场监督管理局吊销营业执照。对严重失信的开发企业在未处理完开发历史遗留问题之前，不得再进行新项目开发，遗留问题处理完毕后，将建议原资质审批部门注销开发资质。

九、加强舆论宣传

发挥新闻媒体宣传引导和舆论监督作用，依法公布典型违法案件，引导企业经营者增强依法经营的法律意识，引导群众形成正确的消费理念，引导农民工依法理性维权。发挥公众参与舆论监督的作用，督促开发企业诚信守法经营、引导广大业主合理维权。对重点项目实施的企业，定期开展送法上门宣讲、组织法律法规培训等活动。