为切实解决吉木萨尔县住宅小区物业管理突出问题，全面提升物业管理服务水平，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《昌吉州物业服务质量提升三年行动实施方案》，结合我县实际，制定如下措施。

        一、强化党建引领作用

        强化党建引领物业管理，推行应用“双向进入、交叉任职”模式，由小区业委会、物业项目负责人（党员）担任社区党组织兼职委员，党员不足的可兼任居委会兼职副主任；符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员。乡镇、县住建局要全程参与指导住宅小区依法选举业委会，对业主大会首次会议筹备人选提名和业委会候选人推荐及业委会选举办法、工作规则制定等严格审核把关，并将业委会党组织建设情况和党员比例纳入业委会备案要求，原则上党员比例不少于30%。

      二、设立物业管理服务联席会议制度

     县委、县政府设立物业管理服务联席会议制度，联席会议召集人由县委分管负责同志担任，副召集人由政府分管负责同志担任。联席会议办公室设在县住建局，承担联席会议日常工作。联席会议原则上每季度召开一次全体会议，由召集人或副召集人主持，根据工作需要可随时召开专题会议研究特定事项。乡镇成立以党委书记为组长的物业管理工作小组，明确工作任务、责任人，严格落实“月打分、季考核、年总结”工作机制，推动小区物业服务水平提升。各社区要配齐配强社区物业专干、楼栋长等人员力量，每两周至少调度1次物业管理工作。

       三、发挥业委会监督管理作用

       业委会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业委会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。由社区指导业委会签订物业服务合同，业委会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。吉木萨尔镇可探索引导业主大会授权业委会聘请专职工作人员承担日常业务，明确工作职责和薪酬标准。

       四、加强监管提升服务质量

       加强对物业服务企业的监管考核，乡镇每月对小区物业服务质量进行考核，考核结果作为年度物业工作考评、企业信用评价、企业承接和续签物业合同的重要依据，并建立物业服务质量“红黑榜”；每季度对小区物业服务企业评比，连续两次评为“黑榜”的服务企业，由社区组织业委会依法清退，重新选聘新的物业公司。县住建局每年向社会发布严重违法违规、信用不良记录的物业企业，并在主流媒体予以曝光，依法清出辖区物业服务市场。物业服务企业要建立服务投诉快速处理机制，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护，及时清扫清运垃圾，改善居住环境，打造优秀物业服务项目。

      五、建立服务信息公开公示制度

       物业服务企业应当在乡镇、县住建局指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

        六、推动城市管理服务下沉

       加强城市管理与社区网格化管理等基层治理体系对接，推动城市管理服务向居民社区延伸。依托城市综合管理服务相关平台（如小程序“都庭好”、“庭省事”、县长信箱、12345诉求平台等），建立由乡镇牵头的线上群众反映问题受理处置机制，吉木萨尔镇要发挥主体作用，调动辖区内各支力量，发挥专、兼职网格员的作用，共同参与居住社区治理，及时发现物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、堆放杂物占用堵塞公共空间和消防通道等违法违规行为，由社区上报至吉木萨尔镇，并及时转办涉及问题处理的相关部门协同解决，构建共建共治共享的基层社会治理体系。供水、供电、燃气、排水、通信、有线广播电视等专业运营单位落实物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。推行在职党员到实际居住社区报到服务，参与所居住小区治理，协调解决群众难题，在职党员在社区情况列入对党员的民主评议内容。

      七、健全资金多元保障机制

       按照“政府引导、市场投入、共建共享”原则强化物业维修资金、公共经营收益等使用，探索住宅小区维修、更新、改造、提质等资金多元保障模式。

县住建局、乡镇、社区应指导业主依法依规使用住宅专项维修资金：

      （一）住宅专项维修资金使用范围为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

      （二）盘活小区内闲置的公共建筑和公用设施，在征得业主大会讨论同意后，由业委会依法办理有关手续，相关经营收益纳入住宅专项维修资金管理。

      （三）小区房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新，维修费用需征求维修资金列支范围内相关业主意见，并由列支范围内的相关业主按照各自房屋建筑面积的比例分摊。对存在公共安全隐患或严重影响业主生活的维修事项特事特办、急事急办。已缴纳维修资金的，从维修资金中列支；未缴纳维修资金的，应由业主直接分摊维修费用后进行维修。对业主拒不分摊维修费用的，非应急维修项目的维修资金使用单位应通过法律程序追缴维修费用；应急维修项目应由维修资金使用单位先行进行施工维修，后由乡镇指导业委会、社区及其他有关单位根据业主大会的委托或法律法规的规定通过法律途径进行追缴。

      （四）房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，发生下列情形之一应当作为应急维修项目应立即进行维修：

      1.屋面、屋顶外墙体防水损环造成渗漏的；

      2.楼体外檐、外墙立面(含阳台)脱落或发生空鼓，开裂有脱落风险的；

      3.共用供排水，供暖管网、供电线路，供气管网及单元楼内供暖立管等设施因坍塌、堵塞、爆裂损坏等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

     4.公共护(围)栏破损严重或有倒塌危险危及人身、财产安全的；

     5.电梯突发故障影响正常使用和人身财产安全,未在物业服务合同范围内，且经县市场监督管理局确定的电梯检验机构无偿确认的；

     6.消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏，无法正常使用的；

     7.经住建局、应急管理局、消防救援机构、电梯检测机构等单位确认确有危及房屋使用和人身财产安全的其他紧急情形。

   （五）住建局根据我县实际，合理确定、公布多层、高层住宅和非住宅业主每平方米建筑面积应缴存专项维修资金数额，并根据实际适时调整。

    （六）住建局委托所在地商业银行作为我县公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，开立公有住房住宅专项维修资金专户，并按照售房单位设帐，按幢设分账；其中业主缴存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账；业主分户账面余额不足首期缴存额30%的，县住建局、吉木萨尔镇共同组织业主及时续交。

       八、提升物业服务行业人员素质

       县住建局要每年组织乡镇、社区物业专干和物业项目经理、业委会主任等人员至少开展一次集中培训，普及物业管理法律法规，提高管理服务水平。住建局要引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才，开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。

      九、树立正确舆论导向

      各乡镇、社区、住建部门要充分利用新媒体宣传矩阵，以多种形式开展物业管理法律法规、业主与物业服务企业良性互动、物业服务企业和从业人员感人事迹等宣传报道，引导小区业主、业委会和物业服务企业遵纪守法、依法理性维权。同时严肃曝光物业管理中的不良现象，探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录，努力维护物业服务行业有序健康发展的良好氛围。

     十、发挥典型示范引领作用

     县住建局要制定物业管理先进社区、优秀企业、优秀业委会、先进物业工作者等奖励方案，按照季度评比结果对优秀物业企业给于一定的资金奖励，对评为“红榜”的服务企业奖励3万元，每季度评比“红榜”名额为实有物业小区总数的10%以内，对连续三个季度被评为“红榜”的服务企业，奖励8-10万元。对当年度评比的先进社区和优秀业委会颁发奖牌，先进物业工作者颁发荣誉证书。树立模范典型，广泛宣传报道，激发社区、物业企业、从业人员工作的荣誉感和积极性。